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2019年3月17日

借入金額はどう決める?

どうも!皆さん、MY NO.1 HOMEの中田です。

“家づくりに関するお金の話 ~住宅ローン編~”。

第1話“住宅ローンの話”第2話“銀行の審査はどこを見る?”に続いて第3話“借入金額はどう決める?”です。

 

初めての家づくり、借入に関しては特に分からないことが多いのではないでしょうか?皆さんは銀行に住宅ローンの相談に行った時、なんと相談しますか?

例えば、『私たちっていくらぐらい借りられるの?』こんな感じではありませんか?

すごく当たり前な会話のように思いますが、気をつけないといけないことがあります。それは、銀行も商売だと言うことです。

借入には利息がつき物です。2,000万円借入すると、利息も含めて最終返済総額は約2,500万円(金利1.2% 35年返済の場合)になります。利息だけで500万円になるので、慎重に考えなければいけません。 借り過ぎると、その利息もドンドン膨らみます。

 

自分達にとってどれくらいが適正な借入額かを検討することは、家づくりを成功させる大きなポイントと言えるでしょう。

今日は、その借入金額についてお話していきます。

借りられる金額と借りて良い金額の違いを理解する

まずは、ここから、自分達の収入でいくら借りられるのか、そして、いくら借りて良いのか。借りて良い金額の上限を知っておくことが大切になります。

ここでは、前回お話した“年返済負担率”が鍵になってきます。例えば、フラット35で借入をする場合だと年収によって“年返済負担率”が決められています。

  • 年収が400万円未満の場合は、年返済負担率は30%、
  • 年収が400万円以上の場合は、年返済負担率は35%

しかし、これはあくまで目安となる上限です。

 

フラット35だとこれが借りられる金額と言えます。

つまり年収に対して返済できる上限一杯の金額です。

 

しかし、全ての方にこれが当てはまる訳ではありません。適正な借入金額を検討する場合にはその方の支払い能力、つまり年収に見合った年返済負担率を用いて算出する必要があります。

例えば、単純計算ですが、年収が400万円の方は年返済額140万円、残ったお金は260万円です。対して、年収1,000万円の方は年返済額350万円、残ったお金は650万円となります。同じ割合で計算しても実質的な残金に大きな差がありますよね。

だから本来は、ケースバイケースで考えなければならないものなのです。

では、借りて良い金額とは?

借りて良い金額は人によって変わります。先ほどお話した“年返済負担率”で考えると25~30%程度が目安となると思います。

しかし、これはあくまで目安ですので、詳しく知りたいという方は是非、MY NO.1 HOMEの資金セミナーへご参加ください。

 

自分が“借りて良い金額”を理解して、家づくりに臨むことで安心して家づくりを楽しむことができます。まずは、予算決定するためにもこの部分をしっかり押さえておきましょう!

 

 

実質的な支払額で考え、自分が望むものは何かを明確にする

住宅購入の予算を決める時に皆さんはどのように考えますか?何となく3,000万円ぐらいというように決めていませんか?間違いではありませんが、これだけでは不十分です。特に借入をする場合は、土地・建物を3000万円で購入しても実際に支払うのは、利息も含めた金額になるからです。

では、どのように考えるか。答えは、毎月の支払い金額(場合によってはボーナス時の支払い金額も含める)をいくらにするかを考えることです。

なぜなら、毎月の支払い金額を決めると逆算で借入金額を算出することができるからです。

借入金額と頭金として支払う金額を足し合わせることで、家づくり全体の予算が完成します。

毎月の支払金額を決める時の気をつけるポイントは2つです。1つは前述した、借りて良い金額の中に納めること。もう1つは、それが自分の望むもので金額が自分の予算内に納まっていることです。当たり前のように思われますが、ここが家づくりで屈指の難しいポイントです。誰しも安くて良いものを望まれるでしょう。

しかし、家づくりとなるとたくさんの人と関わって、色々なものを見ることになります。

ですので、あれこれ見ているうちに全て盛り込みたくなって、予算オーバーとなってしまいがちです。

そうならない為には、自分が望むものを明確にすることです。なぜ家を建てるのか、自分達が必要としている性能は?インテリアは?

これらを現実に照らし合わせて優先順位を付け、欲しいと望むものから採用していきます。そうして望むものと毎月の支払い金額のバランスを取っていくことが重要です。

 

 その他、諸経費のことは忘れていませんか?

住宅ローンを考えていると、見積もりが出る「土地代+建築費」はすぐに金額を把握できるかと思います。しかし、家づくりには、その他いろいろな諸経費が発生することも知っておいてくださいね。

例えば、登記費用、水道加入費固定資産税、火災保険や地震保健、引越し費用…などです。

参考までに、土地を購入して家を建てる場合、その他諸経費は約400万円程度が必要になります。諸経費はどこの工務店や建築業者で建てても同じ金額が必要ですが、会社によって伝え方が違うことがあるので注意してください。

不動産業者は土地が売れれば利益になるので、「土地の諸経費」が100万円と言います。

建築会社の場合は、外構費用を含まず300万円と言われることが多いでしょう。

MY NO.1 HOMEでは、駐車場のコンクリートなど必要最低限の外構費用も見込んで400万円とお伝えしています。

さて、これらの決して安くはない諸経費は、どう準備するのか?

現金で用意するべきなのか、ローンの借り入れ金額に組み込んで考えればよいか…。

気になる方は、ぜひセミナーへご参加くださいね。

 

 

まとめ

結論として、借入金額を決めるにはまずは自分が『借りて良い金額』を知ること。そして、総予算ではなく、『毎月の支払い金額』で考えるということ。

一番重要なのは、自分が望むものと毎月の支払い金額から逆算された『予算のバランスを取る』ことです。

住宅は購入して気に入らないからすぐに変えるという訳にはいきません。

自分が欲しいもので、考えている予算よりも少しオーバーしている場合には、背伸びをして、届く範囲なら頑張って欲しいと私は思っています。

少しの背伸びを我慢して、何十年も悔やむより、その方が結果的に自分を満たすことになるからです。

未練はあっても悔いの無い家づくりになるようにしてください!

 

 

次回は『一人で組むか、夫婦で組むか、ローンの組み方あれこれ』です。

お楽しみに!!