銀行の審査はどこを見る？
どうも！皆さん、MY NO.1 HOMEの中田です。
前回より始まりました“家づくりに関するお金の話 ～住宅ローン編～”。
第1話“住宅ローンの話”に続いて今回は“銀行の審査はどこを見る？”です。
初めての家づくりの場合、殆どの方が銀行の審査を受けたことがありませんよね。『いくら借りれるのだろう？』という疑問から銀行に聞いてみようという流れになるかも知れません。しかし、何の知識も持たないまま事前審査をしてしまうとその後の審査に良くない影響を与えてしまったり、もう少し良い条件で借りるチャンスを逃してしまったりするケースもあります。ですので、予め銀行が審査する際の押さえるべきポイントをご紹介しておきます。
①返済能力
まずは、どれくらいの支払い能力があるかというところが見られます。専門用語で言うと“年返済負担率”と言います。簡単に説明すると年収に対する年間の支払い額の割合です。目安は収入額や銀行によってまちまちですが、25～35％、場合によっては40％以内ということもあります。
ここで気を付けなければいけないことが2点あります。
1点目は借り過ぎにならないように『自分が借りられる金額』と『借りて良い金額』の違いを知っておくことです。言われるままに借りられるだけ借りてしまうと家のために馬車馬のように働く人生が待っています。
そうならないためにMY NO.1 HOMEでは、資金計画セミナーの中で『自分が借りられる金額』と『借りて良い金額』についてアドバイスをしています。
知らなかったでは、済まされないですから知識武装しておきましょう！
さて、2点目はカーローンなど、他に借入がないかを確認することです。住宅ローンの審査の際にカーローンやカードローンなど他に借入がある場合は、それも含めて審査をすることになります。解り易く説明すると、例えば、毎月10万円の返済能力がある方がいたとします。審査金利（審査金利とは）が3％の場合、この方は約2,600万円の借入をすることができます。しかしながら、現在、毎月3万円のカーローンを支払っている場合は、返済能力毎月10万円からカーローン毎月3万円差し引くこととなり、現在の返済能力は毎月7万円でその場合の借入金額は約1,820万円となってしまいます。このポイントを知っていれば、カーローンの残債を完済予定で審査してもらうこともできます。知らなければ、借入金額に大きな差が発生してしまい、銀行が計画実行不可能と判断して、貸付ができないと回答される場合もあるので、十分な注意が必要です。
知ってると知らないでは大きな差がありますのでしっかり押さえておきましょう！
②担保価値
住宅ローンの借入をする際には、その土地と建物を銀行に担保に入れることになります。ですから銀行は貸付する金額に土地・建物の価値が見合うかどうかを当然、審査します。担保価値の出し方は銀行によってそれぞれだと思いますが、多くの場合、土地・建物の価格に対して100％の担保価値（担保価値とは）を見てくれます。つまり、土地と建物の費用が合わせて3000万円だとすると3000万円の価値があると判断してくれるという意味です。最近では、土地・建物を取得する時の諸経費も貸してくれる銀行も増えています。ですので、この部分に関してはそんなに難しく考える必要はありません。とは言っても必要以上には貸してくれませんし、必要以上に借入をして返済ができなかった場合、最悪のケースとしては担保に入れている土地と建物を手放して銀行に指し出さなければなりません。ですから、適正な借入金額になるようにしましょう。
③個人信用情報
“個人信用情報“皆さん聞いたことありますか？”個人情報“とは違います。”個人信用情報“です。
貸付をするに当たり、その人が信用のおける人物かどうかを調査するための情報です。この情報とは、その人の直近5年以内の借入と返済の履歴が掲載されています。
いつ、どこから、いくら借入をしたのか、毎月の返済状況は正常かどうかが分かるようになっています。クレジットカードやカードローンの申込をした時から情報登録機関へその情報が登録される仕組になっています。実はクレジットカードの申込書の裏などに小さな字で『加盟する信用情報機関及び当該信用情報機関と提携する信用情報機関に提供し、利用することを承認します。』と書かれているのです。
情報登録機関は”全国銀行個人信用情報センター” “㈱シー・アイ・シー” “㈱日本信用情報機構” の3社です。それぞれ銀行系・信販系・消費者金融系の情報を取り扱っています。銀行はこの3社から信用情報を取り、審査を行います。
仮にここで良くない情報があると借入ができなくなってしまうこともあります。その場合、銀行は本人だからと言って、なぜ貸付ができないかは教えてくれません。本人が一番理解しているはずなので、『総合的な判断で・・・。』としか教えてくれないのです。
どうしても知りたい場合は、自分で情報開示する他ありません。情報開示すれば、いつまでに何をどうすれば良いかの解決策がわかります。ですので、この部分で引っ掛かった場合は、情報開示することをお勧めします。時間は掛かりますが、一番有効な方法です。
俗によく言われるブラックリストに入っているというのは、返済の滞納や延滞を繰り返し行っている場合に入ると言われており、繰り返し行っていると信用情報には“異動”という表記がされます。これが所謂、ブラックリストに載ったという証です。
これがあると1発アウトになってしまいます。
銀行などの貸付する機関は、貸したものをちゃんと返してくれるのかをこの個人信用情報を見て判断しているのです
④まとめ
お話してきた3つのポイントで銀行は審査をします。実は①と②については銀行でなくともある程度、計算することができます。住宅ローンに強い担当がいるか、ファイナンシャルプランナーのいる住宅会社または不動産業者で相談してみましょう。
また、最近ではローン金利も交渉次第で下がることもあります。
自分にあったローンを出来る限り低い金利で借りることが住宅ローン攻略のカギとも言えますので、専門家のアドバイスとサポートを受けることは今や必須の時代です。
幸せな家づくりを実現することができるように我々、MY NO.1 HOMEでも随時、予約制で資金計画セミナーを開催しています。
お気軽にご相談くださいね。
次回は『借入金額はどう決める？』です。
お楽しみに！！
